房屋买卖中物权期待权制度的法律完善
来源: 研究室  发布时间: 2017年11月9日 16:35   浏览次数:254次
房屋买卖中物权期待权制度的法律完善
 
孟德荣  高允超
 
    内容提要:我国现有法律框架下对房屋买卖中物权期待权的规定较少,且规定之间存在构成要件“量”与“质”的差异:在同一种物权期待权中,“量”的差异体现在构成要件数量规定不一致,“质”的差异体现在对同一构成要件内在规定的不一致。如此规定易造成已登记抵押权、法院查封以及消费者物权期待权三者之间优先顺位的混乱,以及法院判决之间的矛盾和冲突等诸多问题。本文旨在通过科学重构房屋买受人物权期待权的分类,维护首套购房者生存权这一更高价值以及顺应国家对刚需购房的倾斜政策;通过完善、统一在诉讼案件、执行案件中同一类房屋买受人物权期待权的构成要件,理顺对房屋买受人在诉讼程序、执行程序中的保护。
    关键词:房屋消费者物权期待权;一般房屋物权期待权;首套住房物权期待权;非首套住房物权期待权;必要共同诉讼制度
 
    买受人物权期待权滥觞于德国,经德国帝国法院1920年判决确认[①]并逐渐被其他大陆法系国家所接受。买受人物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人,在已经履行合同部分义务的情况下,虽然尚未取得合同标的物的所有权,但赋予其类似所有权人的地位,其物权的期待权具有物权效力[②]。“没有任何一个法律概念能像期待权一样预示着进入了法学的奇妙世界,学问也就由此开始了”[③],这是德国联邦最高法院法官Wolfgang Kruger教授所说的话,他曾经指出:“在所有法律人学习过程中所必须面对的法律制度和法律概念当中,唯有期待权,令人惊诧地散发出一种奇特魅力,很久以来它便是经常挂在学生嘴边的一个词,并且用来解决一些案件”,这一表述提示了期待权研究的理论价值和实践意义。
我国一般教科书对期待权的描述模式是,民事权利“以是否已具备全部成立要件为标准,可分为既得权和期待权。已具备全部成立要件的权利亦具备现实性之权利,属于既得权。一般的权利属之。反之,尚未全部具备成立要件的权利,即将来有实现可能性的权利,称为期待权。如……”[④],这种介绍并没有深入期待权的本质,如什么是期待权,具备什么条件才足以构成期待权,期待权如何保护等。同时,我国现行法律法规及司法解释等尚未出现“期待权”一词,只是在零星的几个司法解释中有个别条文对房屋买卖中的物权期待权有所涉及,但这些条文一是规定得比较简单粗略,二是适用过程中易产生冲突,故房屋买卖中物权期待权制度亟待完善。
    一、实务困境:司法解释对房屋买卖中物权期待权规定的混乱与不足
    (一)对涉及房屋买卖中物权期待权的司法解释的梳理
    我国涉及房屋买卖中物权期待权的司法解释有:
    1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《工程价款优先受偿权批复》);
    2、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《协助执行通知》);
    3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封扣押冻结规定》);
    4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)。
    《执行异议和复议规定》第28、29条对房屋买卖中的物权期待权作了分类,即一手房(仅限商品房中的住宅)买受人在满足构成要件的情况下构成房屋消费者物权期待权,二手房(无用途限制)买受人在满足构成要件的情况下构成一般房屋物权期待权[⑤],现按照上述分类对上述司法解释中对房屋买卖中物权期待权规定的构成要件梳理如下(表一):
 
 
 
 
 
诉讼案件中
可适用的司法解释
执行案件中
可适用的司法解释
《工程价款优先受偿权批复》(2002.06.27)第2条
《协助执行通知》(2004.03.01)第15条第三项
《执行异议和复议规定》(2015.05.05)第29条
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项。
办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记。
1)查封之前已签订买卖合同;
2)用于居住且名下无其他居住房屋;
3)已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
《查封扣押冻结规定》(2005.01.01)第17、19条
《执行异议和复议规定》(2015.05.05)第28条
1)已经支付全部价款;
2)实际占有;
3)对未办理过户登记没有过错(第19条未提及该要件)。
1)查封之前已签订买卖合同;
2)查封之前已占有;
3)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
4)非因买受人自身原因未办理过户登记。
       (二)上述司法解释对房屋买卖中物权期待权规定的混乱与不足
    1、在消费者物权期待权方面,上述司法解释造成已登记抵押权、法院查封与消费者物权期待权之间优先顺位的混乱
    《执行异议和复议规定》第29条尚且对物权期待权作了时间上的限制,即“查封之前已签订买卖合同”,但《工程价款优先受偿权批复》第二条对消费者物权期待权未作任何时间上的限制,即无论消费者物权期待权成立于何时,只要“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”后,就优先于工程价款优先受偿权,当然也就优先于抵押权。
    对此,《<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>的理解与适用》中也作了明确说明“当商品房的买受人对商品房的请求权与承包人的优先受偿权相冲突时,如何确定哪种权利优先? 对此有三种观点:—是认为《合同法》规定的承包人的优先受偿权是绝对的,不应当有例外的情形,因而承包人对消费者购买的商品房也享有优先受偿权。只有如此才能充分保护承包人的合法权益。二是按照时间先后顺序确定哪种权利优先。既然商品房的买受人所享有的请求权与承包人的优先受偿权都有—定物权性质,根据‘时间在先,权利在先’的原则,当二者发生冲突时,以成立时间之先后确定其优先次序。三是消费者的权利优先。甚至有人认为,消费者为购买商品房交付的定金都可以对抗承包人的优先受偿权。法释〔2002〕16 号批复(即《工程价款优先受偿权批复》)认为消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”[⑥]
    同时,司法实践中法院也在这样判决,即无论消费者物权期待权成立于何时,只要“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”后,就优先于抵押权,如广州市中级人民法院(2016)粤01民终8193号民事判决书(广州银行股份有限公司五羊支行等诉许茵等房屋买卖合同纠纷案)等,但这易造成已登记抵押权、法院查封与消费者物权期待权之间优先效力的混乱,如对于同一套房屋分别案涉三个不同的民事案件,三个案件中的权利人分别要求的权利及时间先后顺序如下(表二):
 
案件一
案件二
案件三
权利人对同一套房屋要求的权利种类
抵押权已登记,要求判令实现抵押权(简称权利
因民间借贷,权利人申请法院查封(简称权利
房屋消费者物权期待权(简称权利ƒ
权利设立时间
最早
中间
最晚
(合同签订等要件均晚于另外两案权利)
    上述三案件中权利人要求的权利的优先效力比较如下(表三):
 
权利优先效力比较结果(“>”表示权利优先)
原因
综合比较结果
(“>”表示权利优先)
案件一与案件二比较
①>②
先抵押登记后法院另案查封,则抵押权优先
因为①>>,所以①>
案件二与案件三比较
②>
《执行异议和复议规定》第29条
案件一与案件三比较
①<
《工程价款优先受偿权批复》第二条
①<
    通过表三可知,将案件一与案件二的比较、案件二与案件三的比较进行综合,可得出权利>权利ƒ,但通过案件一与案件三比较,又得出权利<权利ƒ,综上可知,在消费者物权期待权方面的两个司法解释即《工程价款优先受偿权批复》第二条与《执行异议和复议规定》第29条在适用上是存在矛盾和冲突的,造成了法律体系的逻辑不自洽。
    2、将表一横向比较可以看出,无论是针对房屋消费者物权期待权的规定,还是针对一般房屋物权期待权的规定,上述现行有效的不同的司法解释规定之间存在构成要件“量”与“质”的差异:在同一种物权期待权中,“量”的差异体现在构成要件数量规定不一致,“质”的差异体现在对同一构成要件内在规定的不一致,以上造成法律适用上的困境
    如对于房屋消费者物权期待权的规定而言,《执行异议和复议规定》第29条要求用于居住且名下无其他居住房屋,而《工程价款优先受偿权批复》第二条并未有此要求,只要求有消费者的身份即可,即名下已有一套及以上住房的消费者也可享有消费者物权期待权;
对于一般房屋物权期待权的规定而言,《查封扣押冻结规定》第17条要求已经支付全部价款,而《执行异议和复议规定》第28条要求已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
    3、将表一纵向比较可以看出,存在司法解释对房屋买卖物权期待权案件的诉讼和执行规定的构成要件不同一,易造成法院判决之间的矛盾和冲突,甚至存在无法可依的困境
    对房屋消费者物权期待权的诉讼案件(本文所说的“诉讼案件”如无特别说明,均指除执行异议之诉外的一般诉讼案件)而言,此种性质的诉讼案件只能依据《工程价款优先受偿权批复》第二条,而无法适用执行案件才能适用的《协助执行通知》第15条第三项、《执行异议和复议规定》第29条,而《工程价款优先受偿权批复》第二条又与《协助执行通知》第15条第三项、《执行异议和复议规定》第29条对房屋消费者物权期待权构成要件规定不一致。
    最典型的不一致就是《工程价款优先受偿权批复》第二条与《执行异议和复议规定》第29条对消费者名下住宅套数要求不同,这易造成法院判决之间的矛盾和冲突,如银行作为抵押权人对开发商名下的案涉房产优先受偿的判决已经生效,此时消费者(名下已有一套或以上住宅)物权期待权人选择通过执行程序救济亦或诉讼程序救济将有截然不同的结果,如下(表四):
 
原告或申请人请求
法院裁判结果
法院裁判依据
执行异议
排除银行执行
不支持
《执行异议和复议规定》第29条要求“买受人名下无其他用于居住的房屋”
第三人撤销之诉或申请再审
撤销生效判决
支持
《工程价款优先受偿权批复》第二条只要求“消费者”身份
    对一般房屋物权期待权的诉讼案件而言,如二手房交易中的物权期待权诉讼案件,此种性质的诉讼案件就无法可依,因为《查封扣押冻结规定》第17、19条以及《执行异议和复议规定》第28条只能在执行案件中适用,而唯一适用于房屋物权期待权诉讼案件的司法解释《工程价款优先受偿权批复》第二条也无法适用于此处,因为该条明确适用于“消费者”,而消费者是相对于经营者而言的,只有从经营者处购买商品的人才能称为消费者,而二手房交易的买受人显然不能成为消费者[⑦],故《工程价款优先受偿权批复》第二条只适用于一手房买卖。但当前法院对二手房交易中一般房屋物权期待权诉讼案件的判决书中引用的司法解释较乱,存在大量引用《工程价款优先受偿权批复》第二条以及《查封扣押冻结规定》第十七条等的现象,如下(表五):
审理法院
案号
判决书引用的司法解释
天津市第一中级人民法院
(2017)津01民终字第1604号
《查封扣押冻结规定》第十七条、《工程价款优先受偿权批复》第二条
四川省南充市中级人民法院
(2014)南中法民终字第1218号
《工程价款优先受偿权批复》第二条
    4、上述司法解释对房屋消费者物权期待权的规定过于宽松,尤其是未规定可供第三人查询的物权期待权的公示方式,不仅易造成法院判决之间的矛盾和冲突,更将对登记抵押权人造成不公平
    上述司法解释针对房屋消费者物权期待权不仅规定不一,而且《工程价款优先受偿权批复》和《执行异议和复议规定》在第三人对抗房屋消费者物权期待权方面,均未在房屋消费者物权期待权构成要件中规定可供第三人查询的物权期待权已经存在的公示方式,如网签、购房合同备案、预告登记等(虽然《协助执行通知》作了类似规定,但实务中大量适用的司法解释是《工程价款优先受偿权批复》和《执行异议和复议规定》),这就极易造成法院判决之间的矛盾和冲突,如同一套房屋先设立了抵押登记,后又出卖给第三人且第三人构成物权期待权,举例如下(表六):
案件当事人
受诉法院
诉讼请求
判决结果
抵押权人诉抵押人
A法院
对抵押物拍卖价款
优先受偿
支持
买受人诉出卖人
(抵押人)
B法院
协助买受人办理过户
支持
    表六中两个不同法院的判决就出现了矛盾和冲突,虽然这种矛盾和冲突可以在执行过程中依据《执行异议和复议规定》第28条、第29条得以解决,但上述两个不同法院的两份已经生效的判决书确确实实是矛盾和冲突的,这无疑将削弱司法判决的公信力和权威性,也将造成当事人的诉累。
如果表六中抵押权人诉抵押人案件中双方同意调解,法院在调解书中确认以该房抵债,那么在抵押权人凭调解书到房产部门将案涉房屋过户到自己名下后,另案的物权期待权人将无法通过执行程序获得救济,只能提起第三人撤销之诉或申请再审,这无疑也将造成当事人的诉累,再者,若又有新的买受人从抵押权人处受让案涉房屋且完成过户登记,即案涉房屋进入市场流转中,则物权期待权人非但无法通过执行程序获得救济,提起第三人撤销之诉或申请再审也将徒劳。
    司法解释未规定物权期待权可供第三人查询的公示方式,也将对已登记抵押权人造成不公平,因为抵押权人在抵押登记时是无法知晓该房屋之上是否存在消费者物权期待权的。再者,目前哪怕抵押权人抵押登记在前(此时房屋之上压根不存在消费者物权期待权),房屋消费者物权期待权成立在后,按照《工程价款优先受偿权批复》,房屋消费者物权期待权照样优先于已登记的抵押权,完全未考虑此时房屋消费者物权期待权人是否有过错或是否恶意(因抵押权登记在前,消费者在购买房屋时完全可以查询到该房屋之上有抵押权,但消费者却仍然购买该房屋,应承担不利后果,即权利优先级上应劣后于已登记在先的抵押权)。
    5、《执行异议和复议规定》第29条在表述上存在的问题将造成该条与《执行异议和复议规定》第28条在适用上出现困境
   《执行异议和复议规定》第28条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。
   《执行异议和复议规定》第29条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。
    按照《执行异议和复议规定》第29条的表述,买受人只有满足《执行异议和复议规定》第29条所列的三个条件,买受人才能对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行,但矛盾之处在于:如果买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行,不符合《执行异议和复议规定》第29条所列的三个条件,却符合《执行异议和复议规定》第28条所列的四个条件,那么此时买受人要对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行能否获得法院支持呢?
    这种探讨是极有价值的,因为《执行异议和复议规定》第28条和第29条最核心的区别在于是否要求买受人名下无其他用于居住的房屋,但从房地产开发企业处购买商品房的不仅只有买房用于居住的自然人,还有买房用于其它用途(如员工宿舍、员工福利分房)的名下不止一套商品住宅的法人或其它组织,如果按照《执行异议和复议规定》第29条的表述,这些法人或其它组织买受人要对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行,只有满足《执行异议和复议规定》第29条所列的三个条件才可,而《执行异议和复议规定》第28条“只适合于非房地产开发企业的房屋的买卖过程”[⑧],那么这些名下不止一套商品住宅的法人或其它组织将无一符合条件获得保护。而如果上述法人或其它组织是从二手房市场购买的上述房屋,就可以依据《执行异议和复议规定》第28条获得保护,这明显属于司法解释的表述问题导致的对购房者权利保护的缺位。
    6、上述对房屋消费者物权期待权的司法解释的规定,将与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)第8条的规定存在冲突和矛盾
   《商品房买卖司法解释》第8条规定,“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”,且《<关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释>的理解与适用》一书(最高人民法院民事审判第一庭著)对《商品房买卖司法解释》第8条的理解与适用也认为“抵押权作为一种担保物权,依据物权优先于债权的原则,在房地产开发企业不履行偿还贷款义务时,可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿,而买受人因其通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权,没有对抗第三人的效力,也不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担。这种情况下,买受人的债权处于一种极为不稳定的地位,只要房地产开发企业不履行到期贷款债务,银行就可对该抵押物的房屋行使抵押权,请求优先受偿,而买受人的债权无法实现,只能依据《合同法》请求违约赔偿或者解除合同”[⑨]
    故依据《商品房买卖司法解释》第8条第一项的规定,哪怕房屋消费者物权期待权人的商品房买卖合同订立在前,也无法对抗在后登记的抵押权人,房屋消费者物权期待权人只享有债权,只能主张违约赔偿或者解除合同,而无法主张房屋过户至其名下,这明显与《工程价款优先受偿权批复》、《执行异议和复议规定》对房屋消费者物权期待权的规定冲突和矛盾。
    二、对房屋买卖中物权期待权制度的法律完善
   (一)对现有司法解释中房屋买受人物权期待权分类的重构 
    1、严格限制物权期待权的适用范围
   《执行异议和复议规定》第29条的适用范围仅限于一手房,且仅限商品房中的住宅,故司法解释对此种情况下的物权期待权的适用范围作了严格限制,但《执行异议和复议规定》第28条规定的物权期待权的适用范围扩大至全部“不动产”,笔者建议将《执行异议和复议规定》第28条规定的物权期待权的适用范围从全部“不动产”规定为“住宅”,理由如下:一是鉴于物权期待权实质仍属债权,而法律又赋予其对抗物权的效力,故对物权期待权的适用范围应严格限制;二是将“住宅”买受人在符合一定条件下规定构成物权期待权,是对居住权这种价值的保护;三是与《执行异议和复议规定》第29条仅限于一手房中住宅相呼应,成为对二手房(限住宅)物权期待权的规定。
    2、对房屋买受人物权期待权分类的重构
   《执行异议和复议规定》第28条和第29条以买受人是不是消费者作为区分,第28条规定的是一般买受人,第29条规定的是一手房的消费者(这也说明二手房买受人只能适用第28条),且第28条规定的条件严格,第29条规定的条件宽松。
    至于第29条条件宽松的原因,《<最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>的理解与适用》一书(最高人民法院执行局著)对《执行异议和复议规定》第29条的理解与适用认为“房屋消费者物权期待权保护,也叫弱者保护,是指在执行程序中,基于对消费者生存权这一更高价值的维护,赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力”[⑩],故第29条规定了“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一要件来体现特殊保护的是消费者的“生存权”,但这也带来一个问题,即二手房买受人购买的案涉房屋也可能是“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”,也关乎买受人“生存权”,但此时就因为买受人购买的是二手房,只能适用《执行异议和复议规定》第28条这一对期待权严格的规定,而无法适用《执行异议和复议规定》第29条这一对期待权宽松的规定,这与维护首套购房者生存权这一更高价值相违背,也与国家对刚需购房的倾斜政策相矛盾。
    以上说明《执行异议和复议规定》第28条和第29条以买受人是不是消费者作为区分标准是不科学的,至于应以什么标准来做区分,应当借鉴目前各个城市对购房首付比例和贷款利率采取不同政策的区分标准,即购房人是首套住房还是二套住房。不管是一手房还是二手房,只要买受人购买的是首套住房,就符合《<最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>的理解与适用》一书对《执行异议和复议规定》第29条的理解与适用中所说的对“生存权这一更高价值的维护”,故应以买受人购买的是否为首套住房作为房屋买受人物权期待权分类规定的标准,即分为首套住房物权期待权和非首套住房物权期待权。
   (二)房屋买卖中物权期待权构成要件的重构
    1、对非首套住房物权期待权构成要件的重构与统一,如下(表七):

诉讼:此次笔者建议的规定
诉讼:现有规定
非首套住房的买受人符合下列情形,主张优先于抵押权的,人民法院应予支持:
   (一)在抵押权登记之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产,或在抵押权登记之前买卖合同已网签;
   (二)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付法院;
   (三)非因买受人自身原因未办理过户登记。

 
执行:此次笔者建议的规定
执行:现有规定(《执行异议和复议规定》第28条)
金钱债权执行中,非首套住房的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
   (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产,或在人民法院查封之前买卖合同已网签;
   (二)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
   (三)非因买受人自身原因未办理过户登记。
    但买受人签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产之前,或在买卖合同网签之前,抵押权已经登记,而上述查封系依抵押权人申请的,则买受人请求排除执行,人民法院不予支持。
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
   (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
   (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
   (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
   (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
    对于非首套住房物权期待权在执行案件中的构成要件,此处完善主要是对《执行异议和复议规定》第28条前两项作了改造,《执行异议和复议规定》第28条对于一般房屋物权期待权的公示要求体现在“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”,但除了占有,买卖合同网签也应可作为一种公示方式,故对此作了添加。
对于非首套住房物权期待权在诉讼案件中的构成要件,主要体现与抵押权的对抗,因为非首套住房物权期待权的诉讼案件主要就是与抵押权的对抗,在此也将买卖合同网签作为一种公示方式作了添加。
    2、对首套住房物权期待权构成要件的重构与统一,如下(表八):
诉讼:此次笔者建议的规定
诉讼:现有规定(《工程价款优先受偿权批复》第二条)
首套住房买受人符合下列情形,主张优先于抵押权的,人民法院应予支持:
   (一)在抵押权登记之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产,或在抵押权登记之前买卖合同已网签;
   (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
   (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
 
执行:此次笔者建议的规定
执行:现有规定(《执行异议和复议规定》第29条)
金钱债权执行中,首套住房买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
   (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产,或在人民法院查封之前买卖合同已网签;
   (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
   (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
    但买受人签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产之前,或在买卖合同网签之前,抵押权已经登记,而上述查封系依抵押权人申请的,则买受人请求排除执行,人民法院不予支持。
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
   (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
   (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
   (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
    对于首套住房物权期待权在执行案件中的构成要件,此处完善主要是对《执行异议和复议规定》第29条第一项作了改造,《执行异议和复议规定》第29条对于首套住房物权期待权无公示要求,如前文所述,这不仅易造成法院判决之间的矛盾和冲突,更将对登记抵押权人造成不公平,故此处完善将占有房屋或买卖合同网签作为公示方式在首套住房物权期待权构成要件中作了添加。
对于首套住房物权期待权在诉讼案件中的构成要件,主要体现与抵押权的对抗,因为首套住房物权期待权的诉讼案件主要就是与抵押权的对抗,在此也将占有房屋或买卖合同网签作为公示方式作了添加。
    (三)建立涉房屋物权期待权案件中抵押权人与期待权人的必要共同诉讼制度
    因为在上述第(二)条中,对于无论是首套住房物权期待权构成要件,还是非首套住房物权期待权构成要件,均将占有房屋或买卖合同网签作为公示方式作了添加,故对于表六中的两类案件,物权期待权均有可供第三人查询的物权期待权的公示方式,故有必要建立抵押权人与期待权人的必要共同诉讼制度,一是可以避免法院之间的判决相互冲突,二是可以减少诉累。
    在房屋存在抵押权登记,而房屋物权期待权人只起诉出卖人(抵押人)要求协助房屋过户的情况下,目前很多法院的判决均以涤除抵押权需要抵押权人同意,出卖人(抵押人)单方无法协助过户为由驳回房屋物权期待权人的诉讼请求,如(2016)浙01民终3568号(魏建芳与杭州清盛置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案)、(2016)浙01民终3574号(宁培昱与杭州清盛置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案)、(2014)粤高法民一申字第45号(朱凯琳等与广州国利大厦建设开发有限公司等商品房买卖合同纠纷申请案)、(2014)粤高法民一申字第46号(黄伟雄与广州国利大厦建设开发有限公司等商品房买卖合同纠纷申请案)、(2014)粤高法民一申字第47号(伦妙珍与广州国利大厦建设开发有限公司等商品房买卖合同纠纷申请案)、(2014)粤高法民一申字第48号(源智慧等与广州国利大厦建设开发有限公司等商品房买卖合同纠纷申请案)等判决书,此时物权期待人只能在执行过程中依据《执行异议和复议规定》第28条、第29条得以解决,这无疑将削弱司法判决的公信力和权威性,也将造成当事人的诉累。如前所述,如果表六中抵押权人诉抵押人案件中双方同意调解,法院在调解书中确认以该房抵债,那么在抵押权人凭调解书到房产部门将案涉房屋过户到自己名下后,另案的物权期待权人将无法通过执行程序获得救济,只能提起第三人撤销之诉或申请再审,这无疑也将造成当事人的诉累,再者,若又有新的买受人从抵押权人处受让案涉房屋且完成过户登记,即案涉房屋进入市场流转中,则物权期待权人非但无法通过执行程序获得救济,提起第三人撤销之诉或申请再审也将徒劳。
    三、结语
    不动产处于普罗大众的基本生活资料地位,尤其在强调“无恒产者无恒心”的我国,但当前司法解释对房屋买卖中物权期待权规定的混乱与不足,急切地呼唤对房屋买卖中物权期待权制度进行完善。笔者建议,通过对房屋买受人物权期待权分类的科学重构维护首套购房者生存权这一更高价值以及顺应国家对刚需购房的倾斜政策,通过对同一类房屋买受人物权期待权在诉讼案件和执行案件中构成要件的完善、统一来理顺对房屋买受人在诉讼程序和执行程序中的保护。对不动产买受人的权利予以公平保护,对于增强老百姓对法律公平的信心无疑将发挥重要作用。
 
(本文曾获第三届杭州律师论坛二等奖、第七届浙江律师论坛二等奖)

[①]申卫星:《所有权保留买卖买受人期待权之本质》,载于《法律研究》,2003年第2期;
[②] 最高人民法院执行局:《<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>的理解与适用》,人民法院出版社2015年版,第422页;
[③] 申卫星:《期待权基本理论研究》,中国人民大学出版社2006年版;
[④] 梁慧星:《民法总论》,法律出版社1996年版;
[⑤] 最高人民法院执行局:《<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>的理解与适用》,人民法院出版社2015年版,第431、432页;
[⑥] 最高人民法院研究室:《合同司法解释理解与适用》,法律出版社2011年版,第266页;
[⑦] 最高人民法院执行局:《<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>的理解与适用》,人民法院出版社2015年版,第432页;
[⑧] 赵江龙:《案外人执行异议之诉的审查规则》,载于《高杉LEGAL》,2016年4月11日一期 ;
[⑨] 最高人民法院民事审判第一庭:《<关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释>的理解与适用》,人民法院出版社2003年版,第95页;
[⑩] 最高人民法院执行局:《<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>的理解与适用》,人民法院出版社2015年版,第431页。
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