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商品房交付条件及面积差异导致房款补差事宜如何约定
来源:   发布时间: 2009年7月14日 0:00   浏览次数:3412次

 

商品房交付条件及面积差异导致房款补差事宜如何约定

                    

——马某与杭州某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

文/费立峰  刘珂

 

案情简介:

2002624,马某与杭州某房地产开发有限公司(以下简称:房产公司)签订了编号为(20021974的《商品房买卖合同》(以下简称合同)一份。该合同约定,马某向房产公司购买某商厦一层10-3号,建筑面积为143.852平方米,该房产总价为人民币2641416元的营业房一套。合同签订后,马某支付了首付款并办理了银行按揭手续。根据合同第八条交付期限的约定,房产应当在2002831前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将验收合格并符合本合同约定的商品房交付马某使用。同时合同第九条也约定了“出卖人逾期交房的违约责任”以及第十五条关于产权登记的“逾期办证”的约定。同时双方约定对于房屋面积以房屋测绘部门最终测绘的成果为准。200293,房产公司通知马某办理交房手续,双方予以交接。而根据相关行政部门出具的材料得知所涉房产直至200479才符合国家和地方政府规定的验收合格条件。马某认为,房产公司当初在交房时通过隐瞒的方式向其交付未经验收合格的房屋,违反了国家和地方相关法律法规的规定及合同条款的约定,应当承担商品房违法交付的违约责任。随即,马某即向法院提起诉讼。房产公司在收到诉状后,向法院提起反诉,要求马某根据20056月房产测绘部门的实际测绘结果向其交付面积补差款。

 

争议焦点:

一、房产公司200293的交房行为是否违法,是否应当向马某承担相应的违约责任?

二、房产公司要求马某向其支付补差房款的主张是否合法、合理?马某是否需要向房产公司支付补差房款?

 

案件判决:

一审法院经过多次的开庭审理及调查取证,就主要问题认定如下:

1、 马某与房产公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效,双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定房产公司应当在2002831之前,将验收合格的涉案房产交付马某使用。

2、 合同约定房屋面积以房管部门实测面积为准,执行多增少补以及在交房结算联系单上明确载明房款按照房管测绘部门的测绘面积结算,表明面积差异应当以房管测绘部门的测绘为准,而双方对这个测绘的真实意思应当是售房时的面积计算依据基础上进行。但房产公司经房管测绘部门测绘涉案房产后即一次为据通知马某补交房差款,并未对售房时建筑面积143.852平方米(其中套内建筑面积110.655平方米,公共部位和公用房屋分摊建筑面积33.197平方米)和测绘时建筑面积154.85平方米(其中套内建筑面积108.59平方米,公共部位和公用房屋分摊建筑面积46.26平方米)的公用建筑面积分摊系数存在的显著差异进行说明,而且在本案诉讼中,房产公司也未能提供证据证明其在售房时的面积计算依据与其提交给房管测绘部门测绘的依据具有同一性。故房产公司以房管测绘部门测绘的数据为依据直接主张马某补交房差款属单方意思表示,缺乏合意,因此,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同约定不明确的,面积误差比绝对值超出3%,买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。”的规定,并结合马某的答辩意见,对房产公司要求马某补缴面积误差比绝对值3%以内部分即79242.485元的诉讼请求,本院予以支持,超出3%部分不予支持。  

3、 判决如下:第一、房产公司将办理权属登记所需的材料报至产权登记机关备案。第二、房产公司支付马某逾期交付违约金792元,逾期办证违约金2641元。第三、马某向房产公司支付房款79242.485元,并支付相应违约金。

在一审法院的判决基础下,二审法院组织双方进行调解,双方最终调解结案。

 

案件评析:

笔者认为:

一、房产公司200293的交房行为应当认定为违法交付行为。房产公司将未验收合格的商品房直接交付给消费者(即马某等多人),违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》、建设部《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等相关规定,相关行政执法部门应当根据我国的法律法规对房产公司的行为进行处罚。至于是否要支付逾期交房的违约金给马某的问题,笔者认为如果马某有证据证明其实际损失,也应当得到支持。理由如下:

1、首先要根据相关法律法规及合同的规定,对本案所涉商品房交付条件进行明确定义。

1)合同第八条交付期限“出卖人应当在2002831日前,依据国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第一种条件(该商品房经验收合格),并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”及第十一条交接“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。”

2)、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定房地产项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条进一步明确了:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

3)、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条也规定了“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)施工单位签署的工程质量保修书;(五)法规、规章规定必须提供的其他文件。”

上述(2)、(3)点均说明,商品房的验收合格需要工程质量监督(即单位工程的竣工验收)、规划、消防、人防进行验收合格后,才视为商品房的验收合格。”

4)、《商品房销售管理办法》第34条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。”

《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第21条规定:“房地产开发企业在商品房交付使用前,应当由房产行政主管部门认可的,具有房产测绘资质的独立的测绘中介机构进行商品房的面积测绘;测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊公用建筑面积。房地产开发企业应以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积,并向购房人提供商品房面积测绘成果表。房产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。”

说明,商品房在交付使用前必须进行房屋面积测绘,并在交房时向买受人提供商品房面积测绘成果表。

5)建设部《商品房销售管理办法》第三十条:房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

6)《商品房销售管理办法》第四十条:房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

通过对我国法律法规“关于商品房交付条件”规定及合同约定的的解读,笔者认为,房产公司只有在本案所涉商品房不仅仅建设工程的单位工程竣工验收合格,还要规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件,本案所涉商品房达到交付使用条件后,通知马某进行交付,交付的同时,必须向马某提供商品房面积测绘成果表。房产公司认为商品房的交付仅需要建设工程的单位工程竣工验收合格(即工程质量监督这一单一部门认可)即可,无需规划、消防、环保的验收合格即可进行商品房的交付系错误的,200293交付行为系违法交付行为。

同时需要强调说明的是,2008128浙江省建设厅及浙江省工商行政管理局联合制定的《浙江省商品房买卖合同示范文本》第九条“交付期限及条件:出卖人应当在        日前,将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:

1、建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;

2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;

3、用水、用电、用气、道路、             等,具备商品房正常使用的基本条件;

4                                             

上述条款根据现行法律法规并结合近年来由于综合验收取消后,对商品房要具备何种条件才视为验收合格进行了明确的约定。从而进一步保护了消费者的权益,同时也让房产公司的规范经营指明方向。

二、房产公司要求马某向其支付补差房款的主张是否合法、合理?马某是否需要向房产公司支付补差房款?

1、房产公司从未向马某提供过商品房面积测绘成果表,笔者认为,在未收到商品房面积测绘成果表之前,根据现行的《商品房销售管理办法》、《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》,马某完全无需理会房产公司的无理要求。理由如下:

1)、《商品房销售管理办法》第34条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。”

说明,商品房交付使用前,必须进行房产测绘,并向房地产行政主管部门上报房产测绘成果。

2)、《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第21条规定:“房地产开发企业在商品房交付使用前,应当由房产行政主管部门认可的,具有房产测绘资质的独立的测绘中介机构进行商品房的面积测绘;测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊公用建筑面积。房地产开发企业应以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积,并向购房人提供商品房面积测绘成果表。房产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。”

说明,商品房交付使用前,必须进行房产测绘,并向房地产行政主管部门上报房产测绘成果。同时在交房时,房产公司必须向马某提供商品房面积测绘成果表。

3)、根据《房产测绘管理办法》第十七条当事人对房产测绘成果有异议的,可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。

《杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于杭州市房产测绘管理实施细则的通知》十、房产测绘成果的检查验收 , 按照《房产测量规范》的规定实行二级检查一级验收制。第一级检查是指房产测绘过程中由作业组的专职或兼职检查人员进行的自查互查 ; 第二级检查是指由房产测绘单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行的检查。房产测绘成果验收由房产测绘委托人进行 , 并签署验收书。房产测绘单位应当向委托人解释测绘的依据、方法和结果的产生过程。商品房面积测绘由房地产开发企业统一委托 , 房产测绘成果经其验收合格后 , 在房屋售楼处予以公告 , 接受购房人监督。房地产开发企业应当向购房人解释测绘的依据、方法和结果的产生过程 , 并由购房人签署认可书。十一、房产测绘委托人、商品房购买人或其他利害关系人对房产测绘成果有异议的 , 可以按照省建设厅、省测绘局《关于贯彻执行国家建设部、测绘局〈房产测绘管理办法〉的通知》 ( 建房发〔 2002 220 ) 的规定申请鉴定。

说明,商品房交付使用前,必须进行房产测绘,同时在交房时,房产公司必须向马某提供商品房面积测绘成果表,并接受马某等购房人的监督。房产公司同时应当向马某解释测绘的依据、方法和结果的产生过程,并由马某签署认可书。如果马某对测绘成果有异议的,可以申请鉴定。

4)、马某至今从未收到商品房面积测绘成果表,也未收到过过房产公司的补缴房款的书面材料。

综上,笔者认为,根据法律法规的规定,房产公司在交付本案所涉商品房之前,必须做好房屋的测绘工作并在房屋交付时向马某提供商品房面积测绘成果表。房产公司同时应当向马某解释测绘的依据、方法和结果的产生过程,并由马某签署认可书。如果马某对测绘成果有异议的,还可以申请鉴定。仍而至今为止,房产公司也未向马某出具房屋交付前(即2002831之前)的商品房面积测绘成果表,所以房产公司要求马某支付差价款的请求证据不足。

                                             

2为什么要求房产公司提供2002831之前的商品房面积测绘成果表,需要注意的是本案所涉的房屋预售时及房产公司提供的2005526房产分证面积对比:

 

建筑面积(平方米)

套内面积(平方米)

公摊面积(平方米)

得房率

预售合同

143.852

110.655

33.197

76.92%

证据二(联升提供)

154.85

108.59

46.26

70.12%

可以明显看出,房产分证的建筑面积比预售合同增大了9平方米,但套内面积房产分证反而比预售合同减少了2个多平方米,公摊面积房产分证比预售合同增加了13个多平方米,所以实际上本案所涉商品房的实际使用率(即得房率)从76.92%剧降至70.12%,将近7个百分点,作为马某可以要求房产公司就该情况提供商品房面积测绘成果表,并向马某解释测绘的依据、方法和结果的产生过程的要求合法、合理。

2、根据最高人民法院民事审判第一庭所编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和使用》一书的观点:根据《商品房销售管理办法》第二十一条“按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”具体讲,包括两层意思:一是商品房买卖合同约定的建筑面积是固定不变的,而套内建筑面积发生误差,包括套内建筑面积增加而分摊的共有建筑面积减少和套内建筑面积减少而分摊的共有建筑面积增加两种情况。本案是后一种情况,实际上降低了交付商品房的实际使用率,同时在合同中并未约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式,所以根据该书的观点,可比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条中实际交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理。所以,笔者认为,一审法院对于面积补差款的处理方式是合理的。

同时,笔者再次结合2008128版的《浙江省商品房买卖合同示范文本》第六条 面积确认及面积差异处理:“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记为准。1、当事人选择【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)作为计价方式时,商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异, 双方同意按以下方式处理:①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起         日内将买受人已付款退还给买受人,并按             利率付给利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”,从上述条款可以看出,现行的示范文本已经取消了买卖双方可以自行约定以测绘面积为准的计算方式。从而进一步规范房地产市场,对房产公司的专业化程度进一步提高,同时也保护了消费者的合法权益。

综上,笔者认为,房地产业是商品经济和城市发展的产物。随着我国经济体制改革的深化进行,房地产业日益成为国民经济的支柱产业,成为基础性、先导性的产业。房地产行业的健康、稳定发展有助于推动城镇建设,促进社会生产力发展,改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。本案是一起典型的因为当初合同约定不清以及当事人对于合同条款以及相关法律的不同理解导致的纠纷案件,所以,进一步完善商品房买卖的相关法律法规以及对相关焦点问题的合理规范及解释就显得尤为重要。

 

作者简介:

 

费立峰律师,男,法学本科毕业,从事建筑房地产及公司证券法律业务,六和律师事务所合伙人。

 

  珂律师,男,浙江大学法学学士,从事建筑房地产及公司证券法律业务,六和律师事务所专职律师。

 

 

 

 

 

 

 

 

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