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开发商对“楼薄薄” 是否应当承担民事责任
来源: 研究室  发布时间: 2010年7月21日 10:36   浏览次数:2167次

 

开发商对“楼薄薄”是否应当承担民事责任

 

                             文 / 六和律师事务所 戴文良 刘珂 叶永祥  陈科杰

 

   

    案情简介

原告:某住宅小区大部分业主

被告:某控股集团有限公司(以下简称“开发商”)

百度百科:“楼薄薄”是指某地房地产开发商所建楼盘的楼板厚度明显低于国务院颁布的《建筑工程质量管理办法》规定标准、造成业主普遍担心的如此超薄的楼板的不满称呼。

20098月,浙江省某地一小区的业主在房屋装修的时候,发现楼板很薄,随后找了相关部门进行检测,发现楼板的实际厚度与设计厚度相差甚远。小区业主纷纷向媒体及政府部门投诉,《中国青年报》、新华社、中央电视台等媒体对此事件作了连续报道,“楼薄薄”一词继“楼倒倒”、“楼脆脆”之后迅速在网络上蹿红。

“楼薄薄”事件爆发后,在当地规划建设局的主持下,被告与小区业主就楼板厚度处理事宜进行多次协调。

在协调事件过程中,市规划建设局委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司(以下简称“省建科院”)对该住宅小区部分房屋的现浇板厚度进行检测,检测结果表明部分现浇板厚偏差超过《混凝土结构工程施工质量验收规范》的允许偏差,市规划建设局并就检测结果要求设计单位浙江某城建设计有限公司对房屋楼板承载力和挠度及裂缝控制进行复核。经设计单位复核,所涉检测房屋的楼板承载力、挠度、裂缝控制均满足要求。

与此同时,市规划建设局选出有代表性的两套房屋再次委托省建科院进行现浇板静载荷试验。省建科院于200911月委派工程技术人员对现浇板进行静荷载试验后,根据《混凝土结构试验方法标准》及《混凝土结构设计规范》,出具了《现浇板静载荷试验报告》,结论是所检现浇板挠度和裂缝宽度满足《混凝土结构设计规范》。

嗣后,业主以开发商所交付的房屋存在楼板厚度不符合国家规范标准,严重危及居住者人身安全等为由,自20091124开始陆续向当地市人民法院起诉,要求开发商承担修复责任并赔偿损失(具体赔偿损失的数额从10万元到45万元不等,也有部分业主起诉要求退房并赔偿损失)。

 

争议焦点

1.讼争商品房楼板厚度不能满足设计要求,是否属于不合格的商品房?

2.开发商对于“楼薄薄”是否应当承担解除合同、修复或者赔偿损失的民事责任?

 

审理判决

20091124日开始,市人民法院陆续受理了该小区300多户业主诉被告商品房买卖合同纠纷系列案件。在系列案件受理后,市人民法院高度重视,多次召开业主座谈会,认真听取原、被双方的意见和诉求,走访相关部门征求意见,结合相关规定,对该系列案件进行调解。在综合考虑涉案商品房建筑面积、楼层、楼板厚度偏差等因素情况下,开发商分别对相关业主作出一定的经济补偿。

 

经典评析

在构建和谐社会的法治环境下,为维护原、被告双方的合法权益,市人民法院通过努力,最终使“楼薄薄”系列案件得以成功调解,起到了良好的社会效果。

我们作为被告的代理人,全程参与了“楼薄薄”事件的处理过程。尽管“楼薄薄”系列案件最终在法院的主持下以调解方式结案,但我们认为在该系列案件中的相关法律问题具有典型意义,仍值得关注并予以探究。我们认为:

 

一、原、被告之间的法律关系是商品房买卖合同关系,而被告已依约向原告交付了合格的商品房。

1. 原告通过与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的商品房,确立了双方之间的商品房买卖合同法律关系。根据双方之间的商品房买卖合同,原告的主要合同义务是向被告支付购房款,被告的主要合同义务是按照合同约定向原告交付竣工验收合格的商品房。案件讼争的商品房经勘察、设计、施工、监理、建设五单位竣工验收合格,并经市规划建设局竣工验收备案,被告交付了法律意义上已验收合格的商品房。

2. 讼争商品房部分现浇板厚度与设计要求相比,其偏差超过验收规范的允许偏差,但经原设计单位核算及省建科院检测属于能够满足结构安全和使用功能的检验批,仍可予验收,因而讼争商品房实际上也属于合格的商品房。

根据省建科院的检测结果,原设计单位浙江某城建设计有限公司对房屋楼板承载力和挠度及裂缝控制进行复核后,尽管部分现浇板厚偏差超过《混凝土结构工程施工质量验收规范》的允许偏差,但是楼板承载力、挠度、裂缝控制均满足设计要求。

市规划建设局从检测过楼板厚度的房屋中选出数套有代表性的房屋楼板再次委托省建科院进行现浇板静载荷试验。根据省建科院出具了《现浇板静载荷试验报告》,结论是所检现浇板挠度和裂缝宽度满足《混凝土结构设计规范》。

根据《建筑工程施工质量验收统一标准》第5.0.6条“经有资质的检测单位检测鉴定达不到设计要求、但经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的检验批,可予以验收”及《建筑工程施工质量验收统一标准条文说明》第506条“第三种情况,如经检测鉴定达不到设计要求,但经原设计单位核算,仍能满足安全和功能的情况,该检验批可以予以验收。一般情况下,规范标准给出了满足安全和功能的最低限度要求,而设计往往在此基础上留有一此余量。不能满足设计要求而符合相应规范标准的要求,两者并不矛盾”的规定,该小区部分现浇板厚偏差超过《混凝土结构工程施工质量验收规范》的允许偏差,不符合设计要求,但由于《混凝土结构设计规范》10.1.1规定的现浇钢筋混凝土板的厚度民用建筑楼板最小厚度为60mm,而该住宅小区楼板设计的标准是100mm120mm,设计标准留有一些余量,因而经原设计单位核算及省建科院静载荷试验,该小区的现浇板挠度和裂缝宽度满足《混凝土结构设计规范》,因而对于该检验批可予以验收。所以被告交付的商品房从实际意义上讲也属于合格的商品房。

 

二、在被告交付的商品房从法律及实际意义上均属合格商品房的前提下,原告以实际竣工的商品房楼板差尺寸与设计要求存在偏差为由,向被告主张民事权利,不符合《商品房买卖合同》的约定及法律规定。

讼争商品房楼板施工如果未能符合国家规范标准且楼板结构性能不能满足安全和使用功能,则属于不合格的商品房,被告不能依照《商品房买卖合同》的约定交付合格的商品房,原告有权根据《商品房买卖合同》及相关法律调整向被告主张权利。如果商品房的现浇板符合国家规范标准且结构性能能够满足安全和使用功能,则开发商可以依约交付合格的商品房,其在《商品房买卖合同》负有的义务能够全面履行。此时,楼板厚度是否达到设计要求,属于被告与施工单位之间《建设工程施工合同》调整的范畴,是被告追究施工单位责任的合同依据。

根据合同相对性原理,原告无权依据《商品房买卖合同》而针对应当由《建设工程施工合同》调整的楼板厚度是否达到设计要求问题向被告主张相应的权利。

甲方委托乙方制造一等品的杯子,结果乙方实际制作成了合格品杯子,乙方交付杯子后,甲方将此杯子以合格品出卖给了消费者,消费者在得知甲方原委托要求为一等品后,能以甲方卖给消费者的不是一等品为由而主张退货、修复或者赔偿吗?显然不能。本案的法理跟上面的例子是一样的。

 

三、原告主张解除《商品房买卖合同》,退回商品房没有事实和法律依据,应当予以驳回。

原告主张解除《商品房买卖合同》,退回商品房的主要依据是楼板厚度未达到设计要求。被告认为案件讼争的商品房经勘察、设计、施工、监理、建设五单位竣工验收合格,并经××市规划建设局竣工验收备案,完全是合格的商品房,而且根据省建科院的检测结果、原设计单位浙江某城建设计有限公司对房屋楼板承载力和挠度及裂缝控制进行复核结果,楼板承载力、挠度、裂缝控制均满足设计要求,所检现浇板挠度和裂缝宽度满足《混凝土结构设计规范》,楼板施工符合国家规范,楼板结构性能能够满足安全和使用功能,被告交付是合格的商品房。因而原告主张退回商品房的诉讼请求没有事实根据和法律依据。

 

四、原告要求对商品房楼板厚度予以修复的请求没有事实和法律依据,应当予以驳回。

《建筑工程施工质量验收统一标准条文说明》第506条规定:“第四种情况,更为严重的缺陷或者超过检验批更大范围内的缺陷,可能影响结构的安全性和使用功能。若经法定检测单位检测鉴定以后认为达不到规范标准的相应要求,即不能满足最低限度的安全储备和使用功能,则必须按一定的技术方案进行加固处理,使之能保证其满足安全使用的基本要求。这样会造成一些永久性的缺陷,如改变结构外形尺寸,影响次要的使用功能等。为了避免社会财富更大的损失,在不影响安全和主要使用功能条件下可按处理技术方案和协商文件进行验收,责任方应承担经济责任,但不能作为轻视质量而回避责任的一种出路,这是应该特别注意的”。根据省建科院的检测结果、原设计单位浙江某城建设计有限公司对房屋楼板承载力和挠度及裂缝控制进行复核结果,楼板承载力、挠度、裂缝控制均满足设计要求,所检现浇板挠度和裂缝宽度满足《混凝土结构设计规范》,楼板施工符合国家规范,楼板结构性能能够满足安全和使用功能,因此,被告无需对楼板厚度予以修复。

 

五、原告要求赔偿损失的请求没有事实和法律依据,应当予以驳回。

原告起诉时所主张的赔偿损失均没有提供相应的证据予以支持,更主要的是根据省建科院的检测结果、原设计单位浙江某城建设计有限公司对房屋楼板承载力和挠度及裂缝控制进行复核结果,楼板承载力、挠度、裂缝控制均满足设计要求,所检现浇板挠度和裂缝宽度满足《混凝土结构设计规范》,楼板施工符合国家规范,楼板结构性能能够满足安全和使用功能,并不构成质量问题,更不会因此给原告造成损失。

 

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