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八十万违约金的失而复得
来源: 研究室  发布时间: 2011年10月22日 0:00   浏览次数:3387次

【案情简介】

200984,原告周淮武、刘巧玲与被告彭锦华、金筱华、彭思思及杭州明轩房地产代理有限公司三方共同签订《房地产买卖居间协议》一份,同日周淮武、刘巧玲与彭锦华、金筱华、彭思思签订《杭州市房屋转让合同》一份。合同约定:彭某等三人向周淮武夫妇购买位于余杭区栖溪名园72单元102室的房屋一套,房屋转让总价款548.8万元整,合同签订时支付意向金2万元,2009820日前支付房屋首付款280万元整,余款通过银行按揭支付。若未按合同约定的时间付款,则周淮武夫妇有权按累计应付款向彭某等人追究违约利息,自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止,月利率按同期银行存款利率计算。逾期付款超过七天,则需向周某夫妇支付违约金80万元整,并承担因此给周淮武夫妇造成的实际损失,合同终止。

彭某等三人未如期履行合同约定义务,经周淮武夫妇委托的律师两次发律师函及多次电话催促,仍不愿继续履行合同。20091118日,周淮武夫妇向杭州市余杭区人民法院诉请:1,判令解除二原告与三被告签订的房屋转让合同;2,判令三被告共同支付违约金80万元整;3,判令三被告共同负担本案诉讼费用。余杭区人民法院于201014日立案受理,201023日公开开庭审理,浙江泽厚律师事务所吴永能律师(后转入浙江六和律师事务所)以二原告代理人的身份参加了庭审并当庭增加诉讼请求:判令三被告补偿二原告实际经济损失与违约金之差额80.8万元。

一审判决:一,原被告于200984日签订的《杭州市房屋转让合同》于本判决生效之日解除;二,三被告支付二原告违约金56825.50元,扣除被告已经支付的定金2万元,尚余36825.50元,于本判决生效后十日内付清;三,驳回原告的其他诉讼请求。

周淮武夫妇不服一审判决,于2010415日向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院终审判决:一,维持杭州市余杭区人民法院(2010)杭余余民初字第44号民事判决第(一)项;二,撤销杭州市余杭区人民法院(2010)杭余余民初字第44号民事判决第(二)、(三)项;三,三被上诉人支付二上诉人违约金80万元,扣除已经支付的定金2万元,剩余78万元于本判决生效之日起十日内付清;四,驳回二上诉人的其他诉讼请求。

终审判决送达后,彭锦华、金筱华申请再审,浙江省高级人民法院审查后裁定驳回其再审申请。同时周淮武、刘巧玲申请执行,并已于201147日收到执行款项。至此,本案完结。

【代理观点】

一审代理意见:

一、原告与被告签订的《杭州市房屋转让合同》合法、有效。

二原告与三被告200984日签订的《杭州市房屋转让合同》是双方意思表示一致的结果,并且没有违反法律禁止性规定,因而是合法、有效的。

二、原告方依法享有解除权,原、被告双方签订的《杭州市房屋转让合同》依法解除。

合同约定,原告方将坐落于杭州市余杭区栖溪名园72单元102室,所有权证号为余房权证闲移字第07015399号,转让价格为548.8万元;约定付款方式为委托银行监管支付,由被告方于2009820日前支付首付款人民币280万元进银行保证金帐户,余款做银行商业性按揭由银行放款。首付款待双方资料齐全且还银行抵押款的当天划付于甲方。甲方拿到首付房款的当天交房。

但当合同约定的履行期届满前,被告方迟迟未履行合同义务。2009824日、2009922日原告委托律师先后两次发律师函给被告,要求三被告履行合同,否则将乙方解除合同并追究三被告的违约责任。但被告通过北京市中法网维义律师事务所尚光辉律师复函,表示其将不再履行合同义务。

根据《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……

因此,原告方依法享有解除权,并在收到被告方的复函后依法解除《杭州市房屋转让合同》。

三、原告没有义务返还被告方交付的2万元意向金。

《合同法》第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效。因此,被告在复函中称:“在交易未进入合同成立而终止时,我方付乙方并被交予贵方的两万元人民币意向金,贵方应该退回。”是没有任何理由的。

四、原、被告双方签订的《杭州市房屋转让合同》终止,被告方应按照合同约定支付违约金80万元。

原、被告双方在合同中约定,“逾期付款超过7天,甲方有权按照下述第(2)种约定追究乙方的违约责任:……(2)乙方向甲方支付违约金共计80万元,合同终止,乙方将房屋退还给甲方。”

根据《合同法》第九十一条规定有下列情形之一的,合同的权利义务终止:……(二)合同解除;……原告方分别于2009824日,2009922日先后两次发函给被告,要求三被告履行合同,否则将乙方解除合同并追究三被告的违约责任。但三被告复函明确表示不愿意履行合同。因此,原、被告双方签订的《杭州市房屋转让合同》依法终止。

《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告方未能按照合同约定如期支付房款,造成双方签订的房屋转让合同终止,根据双方的约定及法律规定,被告方应向原告方支付违约金80万元整。

五、被告方应按照约定支付实际经济损失与违约金的差额部分80.8万元。

原、被告双方在合同中约定,“甲方实际经济损失与违约金不符时,实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。”

被告方在合同签订后规定的时间内未能如期履行合同义务,在原告方两次发函后,被告方以复函的形式,明确表示不再履行合同义务。20091017日,为避免损失扩大,原告方将合同中约定的房屋转让给了案外人,按照当时行情约定价款为388万元,实际损失达160.8万元,减去违约金80万元,实际损失还有80.8万元。

《合同法》第一百一十二条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。因此,被告方还应承担此80.8万元的差额。

六、本案诉讼费用由被告方承担。

原被告双方于200984日签订《杭州市房屋转让合同》后,原告方积极履行合同约定的相关义务,并积极主动配合被告方履行合同义务。但至合同约定的履行期限届满前,被告方一直未能履行合同义务,且经原告方多次催促,被告明确表示不履行合同。因此本案完全由被告方根本违约所引起,诉讼费用应由被告方负担。

杭州市余杭区人民法院作出一审判决:一,原被告于200984日签订的《杭州市房屋转让合同》于本判决生效之日解除;二,三被告支付二原告违约金56825.50元,扣除被告已经支付的定金2万元,尚余36825.50元,于本判决生效后十日内付清;三,驳回原告的其他诉讼请求。

周淮武夫妇不服,向杭州市中级人民法院提起上诉。

二审代理意见:

一、(2010)杭余余民初字第44号民事判决对本案事实的认定不够完整,存在明显而重要的遗漏,因而是错误的。

一审判决第六页“本院查明确认如下事实:“200984日,原告周淮武、刘巧玲与被告彭锦华、金筱华、彭思思及杭州明轩房地产代理有限公司三方共同签订《房地产买卖居间协议》一份,同日原告周淮武、刘巧玲与被告彭锦华、金筱华、彭思思签订《杭州市房屋转让合同》一份。《杭州市房屋转让合同》中约定,三被告向二原告购买位于余杭区栖溪名园72单元102室的房屋一套,建筑面积为257.1平方米,房屋转让总价款为548.8万元;三被告于2009820日前支付首付款280万元整,打入银行保证金帐户余款做银行商业性按揭由银行放款,若三被告未按合同约定的时间付款,二原告有权按累计应付款向三被告追究违约利息,自合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止,月息按同期银行存款利率计算;逾期付款超过七天,二原告有权要求三被告向二原告支付违约金共计80万元整,同时合同终止;二原告实际经济损失与违约金不符时,实际经济损失与违约金的差额部分由三被告据实赔偿。200984日,被告向原告支付购房定金2万元。后三被告未按约定付款,2009824日、922日,二原告委托律师发函给三被告,在2009922日的律师函中,二原告要求三被告在收到律师函后7日内履行合同义务,如三被告再不履行,二原告将依法解除《杭州市房屋转让合同》并追究违约责任。20091017日二原告与案外人陈应杰、陈晓云签订《杭州市房屋买卖合同》一份,约定将位于余杭区栖溪名园72单元102室的房屋以388万元的价格转让给陈应杰、陈晓云。”

一审判决在查明以上事实的同时,却未认定另外一个重要事实。即,三被上诉人对本案案情作了严重的虚假陈述:在庭审之前双方律师的沟通阶段以及当庭审理过程中,三被上诉人一方面声称从未见过本案所涉《房屋买卖合同》,不承认其真实性与合法性;另一方面又承认自己确实在该合同上签了名,当时曾经想支付首付款但由于不知道帐户而未能支付,并当庭同意解除该合同。结合三被上诉人在整个庭审过程中的诸多不实之词,很明显存在恶意违约(详见本律师提交的一审代理词第二部分)。

二,一审判决对二上诉人已经举证的实际损失未予充分救济,在法官的自由裁量中暴露出对相关法律精神的错误解读,因而作出的判决在实质上显失公平。

一审判决第六页“本院认为”中,一方面认定“原告周淮武、刘巧玲与被告彭锦华、金筱华、彭思思签订的《杭州市房屋买卖合同》系双方真实意思的表示,合法有效,应受法律保护,三被告未按约定付款是造成本案纠纷的原因,应承担相应的民事责任。”另一方面又认为“如机械地要求三被告完全按照约定的违约金80万元承担违约责任,无疑加重了三被告的责任,显失公平,故本院酌情予以减少。”“由于房价随市场变化处于不确定状态,且因人、因时而异,因此二原告该项诉请(即除违约金80万元之外尚有实际损失80.8万元),缺乏依据,本院不予支持。”

本代理人认为,正如一审判决所认定的,二上诉人与三被上诉人在合同中对违约金的约定合法有效,且其内容也未违反法律法规的强制性规定。因为三被上诉人的恶意违约,如果不果断采取措施去避免,二上诉人的实际损失势必进一步扩大。无论从违约金的惩罚性功能还是赔偿性(或补偿性)功能出发,三被上诉人都应当承担因其恶意违约导致两上诉人产生的实际损失,否则立法机关创制的违约金制度就失去了应有的意义。同时,三被上诉人的诚信度以及对待本案的一贯态度(三被上诉人抛出的一个不可思议的观点是,二上诉人在与三被上诉人签订房屋转让合同之前对该房的买入价为352万元,而当三被上诉人未履行合同义务后被迫卖与他人的价款为388万元,因此不存在损失反而有盈利。),也进一步迫使司法机关对合法有效约定的违约金给予足够的尊重与维护,否则约定违约金将会被视若儿戏,客观上将会发生放纵恶意违约的严重后果,对构建和谐社会的公平正义带来负面影响。

另外,从一审判决第七页的判决内容看,二上诉人已经举证的实际损失未能获得支持,而判决内容第二条判定三被上诉人应付二上诉人的违约金数额及计算方法却无明文依据。违约金案件,无论理论界还是实务界,其主流的观点都是以实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则由法官自由裁量,并且也有相应的案例可供参考。但是一审判决的自由裁量没有体现应有的公平正义,使二上诉人实际发生的巨额损失无法获得应有的司法救济。

杭州市中级人民法院终审判决,认为上诉人与被上诉人在合同中约定的违约金并未超过合同总价的20%,因此双方约定的违约金数额予以支持。

彭锦华、金筱华向浙江省高级人民法院提起再审申请。

再审代理意见:

一、关于200984日《杭州市房屋转让合同》的真实性、合法性与有效性。

200984《杭州市房屋转让合同》是本案纠纷的原点。再审申请人在签署该合同后,居然一直无视其存在,拒不履行合同义务,在我方多次主动沟通要求履行合同义务时拒不响应甚至在电话里谩骂,导致被迫法庭相见。一审庭审过程中,再审申请人虽仍拒绝履行合同义务,但最终在证据面前不得不当庭承认亲自实地考察房屋并签署合同的事实。因此,一审法院认为我方与再审申请人签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思的表示,合法有效,应受法律保护,再审申请人未按约定付款是造成本案纠纷的直接原因,应承担相应的民事责任。再审申请人并未上诉,且终审法院依法支持了一审法院的这一认定,充分说明该合同是真实有效合法的,应受法律保护。

为了揭示再审申请人的谎言,叙明案情原貌,我方不得不提请法庭注意诸如下列事实:明明是本案双方在居间方的安排下一起实地考察了房屋并签订房屋转让合同,再审申请人却在一审开庭之前表示当时根本就未见过我方,继而被迫在一审当庭承认实地考察与签订合同的事实;再审申请人认为合同上面“好像只有”他们的签名而无捺印,以表明合同应该无效,但我们已经注意到彭某等人于20101122日完成的长达12页地《再审申请书》也只有签名而无捺印,按照再审申请人的观点,该《再审申请书》也是无效的,再审程序不应启动。

二、关于再审申请人的民事责任。

我方当初提交上诉状启动终审程序的主要原因是,一审法院既然认定合同真实合法有效应受法律保护、再审申请人即彭某等人应承担相应的民事责任,却未从具体民事责任的判决中让人折服。我方之所以主张违约金80万元和赔偿损失80.8万元合计160.8万元诉请,是因为前者是合同明确约定的,而后者是再审申请人违约造成我方的实际损失。这样的诉请完全符合本案事实和相关法律规定。终审法院注意到了违约同时具有补偿性和惩罚性的功能,支持了80万元违约金当然值得欣慰,但是80.8万元的实际损失不予支持,对我方确是一个遗憾。因为这80.8万元是再审申请人根本性违约造成我方在穷尽其他善意救济措施后被迫依法单方解约以避免损失扩大而造成的最小损失。如果我方不果断解约另卖,势必造成损失进一步扩大。尽管如此,我方给予讼累和集中精力经营的考虑,并未提出再审申请,只求终审判决得以顺利执行。如果再审申请人一再推卸责任,我方保留继续维权的权利。

三、再审申请人对待本案的错误态度是纠纷得以产生和延续的唯一原因。

再审申请人自签订房屋转让合同一来,一直以错误态度对待,因此引发并延续了纠纷。具体情况有:

1、在我方多次要求下拒不履行合同义务,并在电话里肆意谩骂,导致我方被迫以起诉方式维权。

2、在我方递交起诉状启动诉讼程序后仍试图拒不承认签约的事实,甚至妄言在签约阶段从未见过我方等人,在休庭时间不是积极配合寻求和解而是恶意攻击我方。

3、以只有签字没有捺印为由主张合同无效,却又递交只有签字没有捺印的再审申请书,而且再审申请书落款签名涂涂改改,对司法程序缺乏起码的尊重。

4、再审申请人既有委托代理人,却不请代理人把关而擅自粗制滥造再审申请书,多处错字错词,多处语句不顺,卖弄法律术语却又抛出“原审被上诉人”这样的非专业用词,长达12页地再审申请书堪称粗制滥造,极大地浪费了办案人员的宝贵时间等司法资源。

5、再审申请人至今仍坚持没有签订房屋转让合同因而主张案涉房屋是无效的,应该已经知道余杭区法院判决认定合同真实合法有效却请求撤销终审判决而“维持余杭区法院原判”。

  

【案件结果】

一审认定,原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思的表示,合法有效,应受法律保护。其次,机械地要求三被告完全按照约定的违约金80万元承担违约责任,加重了其责任,显失公平,故酌情予以减少。再次,就对原告造成的损失部分,由于房价随市场变化处于不确定状态,且因人、因时而异,故该项请求缺乏依据,不予支持。综上,对二原告要求三被告支付违约金的诉讼请求,其合理部分,予以支持。但被告支付的定金与违约金在目的、性质、功能等方面基本相同,两者不能并用,故应从应支付的违约金中予以扣除。

一审判决:一,原、被告签订的房屋转让合同自本判决书生效之日解除;二,三被告支付二原告违约金36825.5元(购房款580.8万元按同期银行贷款基准利率日万分之1.35,自2009820日至20091017日止,共59天,上浮30%合计56825.5元,扣除被告已支付的定金2万元尚余36825.5元),于本判决生效后十日内付清;三,驳回二原告其他诉讼请求。

周淮武、刘巧玲不服一审判决,提起上诉。

2010)浙杭民终字第1332号《民事判决书》认定,上诉人与被上诉人签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示,内容未违反国家法律规定,应属合法有效。双方当事人均应严格履行合同约定各自的义务。由于被上诉人未按合同约定支付购房款,且经上诉人两次发函催告,仍不履行付款义务,已属根本性违约,上诉人要求解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》并要求被上诉人承担违约责任的请求,应予支持。由于违约金约定的目的是为了保障合同当事人能够严格履行合同义务,在合同一方违约的情况下,能够弥补守约方因此造成的损失。违约金同时具有补偿性和惩罚性的功能。本案中,被上诉人在支付了2万元定金后未支付任何购房款,说明其履行合同的程度较低。在被上诉人未支付首付房款后,时隔一月有余,上诉人仍要求被上诉人继续履行合同,说明上诉人在履行合同时体现了诚实信用的精神。由于双方合同约定的80万元违约金的数额,相对于购房款总额548.8万元并不偏高,且合同双方当事人违约责任的约定时相对等的,考虑到案涉合同的履行情况,被上诉人的违约情况,出于保护守约方正当的合同权益,弘扬合同订立和履行的诚实信用精神,同时体现违约金对于违约方所发挥的惩罚性功能,被上诉人当依据合同约定向上诉人支付80万元违约金。而三被上诉人认为合同约定违约金过高的理由,不予采纳。同时,上诉人主张的补偿实际经济损失与违约金的差额80.8万元的诉讼请求,由于上诉人证据不足,不予支持。

终审判决:一,维持一审法院民事判决第一项;二,撤销一审法院民事判决第二、三项;三,三被上诉人应向二上诉人支付80万元违约金,扣除已支付的2万元定金,剩余78万元于判决书生效后十日内付清;四,驳回上诉人其他诉请。

彭锦华、金筱华不服,向浙江省高级人民法院提起再审申请,(2010)浙民申字第1268号《民事裁定书》认为:一,加盖手印和网签合同不属于合同成立并生效的形式要件,因此《杭州市房屋转让合同》依法成立并有效;二,再审申请人在支付2万元定金后,经周淮武夫妇两次催促,仍拒绝履行合同约定的付款义务,已构成根本性违约;三,合同约定80万元违约金,相对于购房款580.8万元而言,尚未超过购房款的20%,并不偏高。最终裁定,驳回再审申请人的再审申请。同时周淮武、刘巧玲申请执行,并已于201147日收到执行款项。至此,本案完结。

【律师简介】

吴永能律师(本案周淮武、刘巧玲诉讼代理人),浙江义乌人。19894月开始基层法律服务工作,200512月完成浙江大学法律专科、本科自考,2007年通过司法考试随即师从叶智兴律师进入浙江求是园律师事务所实习,20085月随叶智兴律师转入浙江泽厚律师事务所,20095月开始担任浙江泽厚律师事务所综合民事法律业务部副主任并牵头筹备义乌分所。20089月考取上海财经大学法学院在职研究生。20111月,转入全国优秀所浙江六和律师事务所。

浙江求是园律师事务所实习期间,吴永能律师即跟随叶智兴律师积极谋求与义乌中国小商品城集团股份有限公司的合作并建立起良好基础。20095月至今,在义乌市场开展了一系列的法律服务公益活动。200910月第15届义博会上,法律咨询中心试运行,吴永能律师开始在临时接待室免费接待经营户法律咨询并配合市场统一培训规划承担起法律课程的讲授任务。20103月,法律咨询中心授牌运行。至2010年底,法律咨询中心累计免费接待经营户已近10000人次,免费为经营户授课约30000人次,同时独家完成义博会等义乌诸多展会的现场法律咨询任务,并应邀为商城集团相关部门的法律文件起草与审核提供参考意见。法律咨询中心的工作,受到市场经营户及社会各界的广泛关注和首肯。义乌商报、浙中新报、稠州论坛、义乌电视台、金华日报、金华晚报、金华新闻网、浙江法制报、都市快报、钱江晚报、人民日报等相继约稿或以各种方式采访宣传,浙江省社会科学院法学研究所也给予高度评价,中国法学会有关人士已产生浓厚兴趣。2010年第16届义博会上,被誉为“义乌市场之父”的谢高华书记视察法律咨询中心,对法律咨询中心的工作给予充分肯定并寄予厚望。

社会兼职:

200812月,成为浙江省“关爱家园”(浙江省艾滋病预防委员会)首位来自律师界的志愿者并承担法律服务协调工作;

20099月受聘为浙江省公安交警系统执法监督员;

2010 2月、20112月相继被义乌市人民代表大会常务委员会推荐为特邀市民代表、外来建设者代表,参加人大会议并与市长对话;

201012月受聘为义乌市科普作家协会副秘书长。

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