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从一起码头确权纠纷案谈不动产登记制度
来源: 研究室  发布时间: 2011年11月3日 10:32   浏览次数:4538次

从一起码头确权纠纷案谈不动产登记制度

 

                                        费立峰   钱骏[*]

 

摘要:我国物权法对不动产物权采取了登记生效主义为主,登记对抗主义为辅的原则。但现实中存在一些特殊的不动产,如码头,其物权的取得不以登记为生效要件。这类不动产物权在变动过程中,由于登记的缺失,导致一物二卖的纠纷难以处理。

 

关键词:码头、不动产、物权、登记

 

一、基本案情

 

(一)案情介绍

 

19957月,经原宁波港务局批准,宁波市小港镇X村与某制冰厂(以下简称制冰厂)共同兴建了小港码头。

 

1996年,制冰厂负责人吴某将小港码头投入某冻品公司(以下简称冻品公司)。1998年,建设银行因借款纠纷案起诉冻品公司,在申请执行过程中,双方达成和解协议,冻品公司将码头等财产抵偿给建设银行,法院将执行案件做结案处理。但抵偿协议达成后并未实际履行。后建设银行又将该债权转让给信达资产管理公司。2006年,信达资产管理公司将该债权又转让给周某,随后,周某又将该债权转让给沈某,即本案当事人。沈某于200610月申请法院恢复执行该债权,同年11月,法院作出裁定:小港码头等财产归沈某所有。

 

1999年,小港信用社因纠纷起诉冻品公司和小港镇X村。在执行过程中,冻品公司、小港镇X村、执行担保人制冰厂与小港信用社达成协议,小港镇X村、制冰厂将其共有的小港码头抵偿给小港信用社,并在法官主持下到现场办理了交接手续。2005年,小港信用社将小港码头转让给某化工公司(以下简称化工公司),并进行了交接。随后,化工公司依法缴纳了相关税费,并向港口管理机关办理了《港口经营许可证》,向海事局、消防、工商、税务等部门进行了注册,实际控制该码头并开展经营活动。

 

20083月,化工公司因该码头被撞,起诉侵权人要求其承担修复码头的费用等损失。在诉讼过程中,沈某以自己为码头的所有权人为由,对化工公司的求偿权提出了异议,遂起纠纷。

 

(二)法院裁判

 

法院经审理认为,2006年法院已裁定小港码头等财产归沈某所有,该裁定已经生效,且未被撤销,能够直接发生物权变动的法律效力,因此涉案码头应为沈某所有。法院以此认定化工公司不具有诉讼主体资格,驳回其起诉。

 

二、对本案的评析

 

根据我国《物权法》第二十八条的规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中,因2006年确有生效法律文书裁定码头之归属,故法院以已生效的裁定作为依据认定小港码头归沈某所有并无不当。但是,如此简单的认定,会导致案件丧失真实的事实基础而导致实质的不公。就本案而言,有以下两方面问题需要引起注意。

 

其一,2006年的裁定是否正确?

 

首先,从程序上来看,1998年建设银行与冻品公司的执行案,法院已做“结案”处理。结案即意味着执行终结,因此,沈某受让债权以后,是无法再启动恢复执行程序的。故法院依沈某申请而恢复执行,并作出裁定,在程序上有误。本案沈某所受让的债权,在执行已经终结的情况下,只能通过重新起诉的方式来获得保障。其次,从实体上看,沈某在受让债权时所签债权转让合同,与化工公司在受让码头时所签码头转让合同,二者的法律属性都为合同之债。在此情况下,法院应当通过审查哪份合同已实际履行并已发生物权变动效力来判断码头归属,而并非简单根据合同成立的先后来判断码头归属。本案法院在确权过程中显然忽视了这一点,由此也导致了实体的不公。

 

其二,如果以此驳回化工公司的起诉,化工公司已实际支付的维修费用,即实际损失如何弥补?

 

本案化工公司对于2006年法院作出的码头归沈某所有的裁定并不知情。化工公司从2005年受让码头以后,领取了《港口经营许可证》,开展合法的经营活动。其在此基础上所付出的成本理应得到司法保护。就本案而言,化工公司已全部支付了修复码头的费用,即使其非码头所有权人,但其作为经营权人,对于经营财产受到的损失也应得到法律保护。否则,其实际支付的费用无法弥补,也将导致案件结果偏离事实基础,导致实体的不公。

 

本案系典型的“一物二卖”引发的纠纷。按照现行法律规定,对于此类纠纷的处理,应当是认定两个“买卖合同”均为有效,其中已实际完成交付或登记者,根据物权优于债权原则,取得物权。而本案发生的根源,却在于码头这类不动产在实践中还没有统一的登记制度、登记机关、产权证书。由此导致法院在确权过程中无法判定物权的转移是否已生效。本案在诉讼过程中,化工公司曾提出其已于2005年取得《港口经营许可证》,即办理了相关登记,且码头也已交付并由化工公司实际控制,因此已发生物权变动的效力。但是,对于《港口经营许可证》是否可以等同于物权登记的效力,现实中争议很大;而不动产物理意义上的“交付”,在目前的理论中,也无法发生物权变动的效力。

 

由此产生一个问题,即尚未登记的不动产物权应当如何保护呢?这里有必要对不动产登记的法律定位做一个梳理。

 

三、不动产登记的法律定位

 

(一)不动产登记的性质

 

不动产登记是指经权利人或利害关系人申请,由登记部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为,是物权公示的重要手段。对于不动产登记的性质,理论上主要有两种观点。

 

一种观点认为,不动产登记是一种行政行为,具体为行政确认行为。其主要理由为:1、登记是国家专职部门的活动;2、登记行为一经产生,即具有行政法上确定力、公定力。这种观点认为,不动产登记是不动产登记机构代表政府对不动产所有权、不动产用益物权、不动产担保物权等进行公示,依法确认不动产物权归属关系并使之具有对世效力的行政行为,体现了国家行政权力对不动产物权的合理干预,同时也是对不动产的一种行政管理。

 

另一种观点认为,不动产登记是一种民事行为。其主要理由为:1、登记的启动,是依当事人的申请,行政机关的意思表示不具有决定意义;2、登记行为是交易行为不可分割的一部分,是当事人达到交易目的的核心内容;3、根据《物权法》第九条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,因此,登记行为的实际上是发生了物权变动的民事法律后果。

 

笔者认为,首先,不动产登记确具有行政行为的某些属性,但却非行政确认行为,或确权行为。《物权法》虽规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,但同时也做了但书规定,即法律另有规定的除外。《物权法》第二十八条至三十一条,即规定了因司法行为或事实行为设立或消灭物权,登记并非生效要件。其次,不动产登记也具有某些民事行为属性,但也绝非纯粹的民事行为。比如,因登记机关过错造成的登记错误,产生的应当是行政诉讼而非民事诉讼。笔者认为,严格来说,不动产登记应当具有民行交叉的双重属性。在我国当前以行政机关作为登记机关的模式下,我们很难将两者完全割裂开来。但就其实质而言,笔者认为,不动产登记并非国家对不动产的行政管理行为,而是产生民事法律效果的事实行为。

 

(二) 不动产登记的效力

 

讨论不动产登记的性质,实际上是为了说明不动产登记的效力问题。我国《物权法》出台以后,学界对于不动产登记效力的争论得到了平息。通说认为,我国采用了登记生效主义为主,登记对抗主义为辅的原则。物权法第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,”此为登记生效主义的体现。《物权法》第九条同时也规定了但书条款,即“但法律另有规定的除外”;进而,《物权法》在第二十八条至三十条规定:因人民法院、仲裁委员会的法律文书、政府的征收决定等,因继承或者受遗赠取得物权,以及因合法建造、拆除房屋等事实行为发生物权变动的,不以登记为生效要件;紧接着,《物权法》第三十一条规定:依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。此即登记对抗主义的体现。

 

但这里仍然遗留了一个问题:根据上述规定,处分第二十八条至第三十条规定的不动产物权时,依照法律规定“需要办理登记的”,未经登记,不发生物权效力。但如果在处分上述物权时,对于“不属于”依照法律规定需要办理登记的,又当以何为生效标准、或对抗标准呢?在现实中,大量存在着非登记生效的不动产物权,比如本案的码头,其物权的取得,是因合法建造的事实行为。而在转让过程中,并没有明确的法律法规规定处分码头需要办理登记。在此情况下,对于码头的物权转让,应当如何评判其生效与否呢?

 

(三)非登记生效的不动产物权的变动,应结合变动的原因行为及事实基础综合评判

 

这里主要针对“不属于”依照法律规定需要办理转让登记的情况。前面已述,非登记生效的不动产物权,在变动过程中的登记的实质,并非物权变动的生效要件,而仅仅是产生了一种对抗第三人的公示手段。具体到实践过程中,登记仅仅发挥了证据的作用,一方能够提供物权变动的登记证明,则能对抗第三人;不能提供,则无法对抗。也就是说,非登记生效的不动产物权之变动,并不是从登记生效。其物权变动生效的时间,笔者认为应当按照民法的基本原理,结合物权变动的原因行为及真实的事实基础作为考量。假定这类物权变动过程中并不存在第三人,那么当原因行为合法有效,且事实上完成了物理意义上的交付,则应当判定该物权变动生效;若这个过程中出现了第三人,则应分别判断两个原因行为的效力,以及物理意义上交付的先后顺序,来确定物权的归属。

 

具体到本案来说,小港镇X村与制冰厂在1995年经港务局批准,合法建造了小港码头,是为物权的原始取得,该码头为双方共有。其后,制冰厂负责人吴某将码头投入冻品公司,却未经共有权人小港镇X村同意,因此,其原因行为应当属于效力待定;随后冻品公司与建行达成抵偿协议,虽然原因行为成立,但事实上却没有实际履行,因此,不能判定码头物权发生了转移;紧接随后的多次债权转让,也都无法达到物权变动的后果,故结合上述因素最终不能认定沈某具有码头所有权。相反,1999年小港信用社申请执行时达成的抵偿协议,共有权人制冰厂及小港镇X村均有参与,因此原因行为合法有效,且各方在法院的支持下到现场办理的交接手续,达到了物权变动的事实基础,故该物权转让应当有效。随后小港信用社将码头转让给化工公司的原因行为也合法有效,且化工公司事实上实际控制了该码头,并以此开展经营活动,得到了国家工商、税务、海事、消防等部门的认可,取得了《港口经营许可证》,对社会公众来说也产生了其为所有权人的公示作用,因此化工公司应当实际取得码头的物权。

 

四、我国不动产物权登记制度的现状与完善

 

本案的发生,与我国现行的不动产登记制度是有密切关系的。虽然,我国《物权法》确立了国家实行统一的不动产登记制度,但不可否认,物权法所确立的登记制度仅仅是“原则性”、“框架性”的。就目前来看,我国不动产登记制度仍存在许多的问题。

 

1、对登记的定位并不明确。比如,虽然物权法明确了登记生效主义与登记对抗主义的原则,但对于大量无法登记的不动产,现有法律体系及司法实践中均没有统一的认定标准,只能通过司法实践中的个案分别评判。而由于司法实践中对于“登记”盲目崇拜,导致相同案例的判决结果大相径庭,甚至法官在评判时刻意回避权属问题,忽视了物权的真实状态。因此,我们应当进一步明确不动产登记的中立作用,以及明确在没有登记时的物权评判标准,将大量无法登记的不动产物权纳入评判的范围,这也是出于交易安全的考虑。

 

2、缺乏统一的法律依据与登记机关。就目前来看,除土地、房地产领域已有了明确的关于登记的依据之外,关于其他不动产的登记尚缺乏统一的依据。而我国现行的不动产登记机关包括土地管理部门、房产管理部门、农业部门、林业部门、铁路部门、邮政部门、军队等。登记机关众多,登记类别多样,各职能部门在管理过程中又相互交叉、冲突、推脱等等。这导致大量未登记的不动产无法取得产权登记,或已登记的不动产却无法达到证明产权的效力。因此,我国急需制定一部统一的不动产登记的法律,以明确的具体的登记部门及其职责、权限、流程,登记的作用等等,发挥登记应有的“公示”作用。

 

3、登记的范围不明确。这个问题源于现实中到底有多少种不动产物权很难说清楚,正因为如此,《物权法》只做了原则性规定。但也因为如此,导致现实中大量具有财产性质的不动产物权得不到有效的保障,也难以发挥应有的财产作用。如本案的码头,在浙江省当前大力发展海洋经济的背景下,对码头的产权登记,不仅可以有效保护权利人的物权,还能使其通过将码头抵押等方式获取融资,极大的发挥不动产的财产价值。因此,我们有必要对现实中的具有财产属性的不动产进行有效的清理、分类,将尚无法登记的不动产纳入登记范围。鉴于不动产的无法穷尽,建议设立相应的兜底条款,以尽量扩大保护的范围。

 

五、结语

 

在当前不动产登记制度不完善的情况下,司法机关在判定不动产物权归属时,不应盲目崇拜“登记”的效力。对于尚未登记的不动产物权的变动,在评判过程中应当结合物权变动的原因行为及真实的事实基础综合考量,以实现实体的正义。

 

参考文献:

 

[1]  文志敏、不动产登记行为定性分析——从理论与实践的双重维度、房地产行政管理、2011.3上半月刊·综合版;

 

[2]  斯海明、试论司法实践中不动产登记原则的例外——以“一房三卖”纠纷诉讼案为例、经济研究导报、2011年第1期总第111期;

 

[3]  姚虹、论不动产登记制度之完善、学术交流、20113月总第204期第3期;

 

[4]  欧阳希 何前驱,浅议不动产登记制度、财经政法咨询、009年第4期;

 

[5]  李海波、不动产登记立法的必要性与紧迫性、房地产行政管理、20109总第357期。

 

 
 
 
    (本文曾荣获律师实务理论研讨会二等奖

 


 

[*] 费立峰:男,法律专业本科,六和律师事务所专职律师,主要从事公司运作、投资、证券、合同、建筑房地产等法律业务。

 

 钱 骏:男,英国伦敦大学法学学士,六和律师事务所专职律师,主要从事公司证券、金融、投资等法律

 

业务。

 

 

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