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房产新政影响房产市场的第一波
来源: yy  发布时间: 2006年12月15日 0:00   浏览次数:2514次

案例回顾:
    汤女士(以下称预订方)在2006520日和杭州某房产公司(以下称卖方)签订订购协议一份,预订了卖方开发的房屋并交了5万元订金,预订期为15天,预订方应在200665日前到卖方销售中心与其签订《商品房买卖合同》。但在2006524日,国务院下发了九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,该《意见》中规定,200661日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。女士得知后,即前往卖方销售中心,称其不再签订《商品房买卖合同》,并要求退回5万元定金。女士的理由有两条:一、因税费政策变化,如果女士购买该房屋且在5年内转卖的话,就要多负担相关税费;二、女士要求卖方将广告中所说的地铁将在小区附近设站的内容订入合同,未获得卖方同意。卖方与汤女士协商不成的情况下,拒绝了女士的要求,由此引发纠纷。
    律师观点:
    汤女士遇到的问题是现在杭州房产市场在房产买卖合同签订阶段将会碰到的最多的问题,也是买卖双方争议和矛盾的焦点。这里就女士的两条理由出发,对现有的法律法规作一下分析。
    一、国家税费政策的调整能否解除合同。
    在该事件中,双方对定金合同的效力应该是没有疑异的。问题在于定金合同签订后,国家调整了相应的政策,影响或可能影响购房人将来的某些利益,购房人能否以此为理由,要求解除合同。首先,在《合同法》的合同解除条款部分只规定了因不可抗力或一方的根本违约而可以行使的法定解除权,应当说女士的理由并不能构成不可抗力的情况,房产公司也没有根本违约的事实。其次根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应将定金返还买受人。国家税收政策的变化当然不是当事人一方原因,那么是否属于因不可归责于当事人双方的事由呢?通说认为,在认购书签订后,开发项目被政府行政决定取消、缓建,开发商的主体资格丧失,自然灾害致开发项目灭失等属于因不可归责于当事人双方的事由女士所说的理由显然不属于这种情况。所以,我认为国家税费政策的调整不能构成解除定金合同的正当理由,合同应当依照法律关于定金的规定正常履行。
    二、类似地铁站点的宣传能否要求订入合同内容。
    最高人民法院关于审理商品房买卖案件的解释第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此,购房人要求将广告内容订入合同内容的,必须符合以上条件,其中关键的一个客观标准是在商品房开发规划范围内。而类似地铁等公共设施并不属于开发商的规划范围,也不由开发商的意志所左右,这只是开发商为了开发的楼盘有一个好的销售业绩和价格而做的一种宣传。如果其在广告中注明是在规划或建设中或购房人知道在规划或建设中,我认为这种宣传就是合理合法的,毕竟房产开发商追求的主要是利润。所以,对于开发商在商品房销售广告中过分的商业吹嘘及其就规划范围之外的环境和公益设施进行的一定程度虚假宣传,购房人也有义务仔细辨别,不应强制地一概地视为合同内容,要求订入合同内容。

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